Vamos a ver cómo reclamar por una hipoteca multidivisa paso a paso y absolutamente todo lo que tiene que saber sobre este tema.
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Qué son las hipotecas multidivisa
Las hipotecas multidivisa son un producto mediante el cual el cliente contrata una hipoteca en euros, pero las cuotas de amortización del préstamo y el cálculo del capital se calculan periódicamente en unas divisas diferentes al euro (siendo las más habituales el yen, la libra esterlina y el franco suizo).
Cómo funcionan las hipotecas multidivisa
Por ejemplo, si el euro baja frente a la divisa escogida en la hipoteca, el titular del préstamo pierde dinero y pasa a deber más dinero al banco que la cantidad recibida al contratar la hipoteca. Y viceversa.
Si un cliente abre una hipoteca multidivisa, por ejemplo en yenes, en realidad lo que está haciendo es solicitar al banco yenes japoneses que más adelante tendrá que devolverlos. pero claro, el yen cotiza en Bolsa, es decir, suben y bajan respecto al euro cada día, por lo que el riesgo de una hipoteca multidivisa en yenes o en otra moneda radica en que cada día se le deberá al banco una cantidad diferente de dinero, y obviamente una cuota mensual diferente. Sí, se puede deber menos pero también más de lo contratado inicialmente y además de manera ilimitada.
Pero claro, en aquella época el Euribor estaba al 5% y el Libor para el Franco Suizo y el Yen japonés estaba en el 1%, así que la diferencia entre ambos era un 4%. Esta diferencia representaría un ahorro teórico de 420-422 euros en la cuota mensual de una hipoteca de 200.000 euros a 20 años y un ahorro teórico de 101.000-102.000 euros en el total de intereses a pagar por el crédito. Magia!!!!
Pero resulta que de 2007 a 2012, en sólo 5 años, una deuda de 200.000 euros en yenes pasó a ser de 33400000 yenes, es decir, en sólo 5 años una deuda de 200.000 euros subió a 344.300 euros, un incremento de nada más y nada menos que 144.300 euros más (y con el franco suizo algo similar sucedió).
El riesgo de las hipotecas multidivisa
El cliente paga su hipoteca en una moneda diferente a la propia y no puede conocer el precio final de su préstamo, ya que éste dependerá de las variaciones de la divisa.
Por supuesto que es algo legal, de hecho un profesional de la materia sabe cuándo una divisa se va a fortalecer o a depreciar frente a otra divisa y puede salir beneficiado de ello. El problema es que este producto se ha vendido a personas que no tienen el menor conocimiento de ello, no se les advirtió de que las divisas fluctúan y que se corre un riesgo enorme, se vendió como un producto que ofrecía la gran oportunidad de poder abaratar la cuota de la hipoteca con poco riesgo, y evidentemente no es así.
El riesgo, por tanto, radica en que si la cosa no va bien el préstamo hipotecario se encarece una auténtica barbaridad y de termina debiendo al banco un 30% o un 50% más del dinero inicial.
Durante la crisis financiera que empezó en 2008, los francos suizos y los yenes se apreciaron con respecto al euro a tal punto que, cuando se conoció la sentencia del Supremo, los hipotecados en estas divisas podían reclamar la devolución de un importe medio de 75.840 euros y 51.275 euros, respectivamente, según Asufin.
Por qué las hipotecas multidivisa interesan a los bancos
Principalmente porque les genera un mayor beneficio porque:
- Tiene una comisión de apertura.
- Con cada cuota mensual que se paga hay también otra comisión (suele ser más o menos el 0,2% del abono mensual).
- Si se quiere cambiar de divisa o bien regresar al euro, sólo se puede hacer una vez al mes y abonando una comisión.
- Existe la cláusula de compensación que consiste en que si la deuda se incrementa entre un 10% y un 20% y supera el valor de tasación de la vivienda, el banco puede obligar a cambiar de divisa hasta que se aporten garantías adicionales o bien dinero en efectivo.
El caso de la hipoteca multidivisa en yenes
Tenían como objetivo el bajo tipo de interés que tenían estas hipotecas y el hecho de que se esperaba que el yen se depreciara frente al euro. En el año 2008 tuvieron su gran auge con el yen que que caía con fuerza y el tipo de interés aplicado en Japón era más bajo que el euríbor.
Pero en el mes de julio de 2008 el yen comenzó a subir y los que contrataron su hipoteca en esa divisa vieron cómo se giraban las tornas y empezaron a perder dinero y encarecer sus cuotas periódicas a devolver al banco.
Hacer las hipotecas multidivisa en yenes era algo tradicional porque el yen históricamente siempre ha estado con unos ratios más bajos que el euro y este producto tenía a su favor los tipos de interés cercanos a cero de los que disfruta Japón desde hace años y la posibilidad de que un alza de tipos era algo poco probable por la espiral deflacionista en la que se encontraba Japón desde hace una década.
El riesgo, por tanto, era la divisa que se apreciara contra el euro. Un amenaza que se convirtió en realidad tras el terremoto de Japón, ya que los inversores repatriaron capital a Japón, con la consiguiente apreciación del yen, que tocó máximos no vistos desde la Segunda Guerra Mundial en su cruce contra el dólar.
La consecuencia principal es que encareció el préstamo. Por ejemplo, si alguien hubiera solicitado una hipoteca media de 150.000 euros en el año 1999, en 2012 ese mismo préstamo se habría convertido en 175.237 euros. Claro, en peor situación están quienes contrataron una hipoteca con el yen en mínimos (169 yenes por euro).
¿Se puede reclamar judicialmente por una hipoteca multidivisa?
Sí, porque la Ley del Mercado de Valores obliga a los bancos que venden hipotecas multidivisa a someterse a estrictas obligaciones de información. El problema es que no lo hicieron.
La buena noticia es que en el 95% de los casos los tribunales españoles han dictado sentencias en las que se declaran nulas por abusivas y por falta de transparencia las cláusulas referidas al funcionamiento de las hipotecas multidivisa.
El Tribunal Supremo, en su sentencia del 30 de junio del 2015, sienta las bases para que los afectados soliciten la nulidad de los efectos abusivos de las hipotecas multidivisa. También está la sentencia del Tribunal Supremo del 15 de noviembre de 2017, que señalaba que este producto se comercializó de forma poco transparente, al no informar a los consumidores de los riesgos que implicaba, al igual de que del 31 de octubre de 2018. En Europa, el Tribunal de Justicia de la UE (TJUE) estableció en 2017 los criterios mínimos de transparencia para comercializar las hipotecas multidivisa, criterios en los que se ha basado después el Supremo para dictaminar en varias sentencias que hubo abuso con clientes sin elevados conocimientos financieros.
El propio Tribunal español establece que los bancos estaban y están obligados previamente a informar con todo detalle al cliente de los riesgos que asume y comprobar que el cliente lo ha entendido todo perfectamente. Claro, esto no era así, un producto tan lucrativo para los bancos interesaba colocarlo como rosquillas, porque si explicaban con claridad y sencillez todos los riesgos inherentes, perderían muchos clientes.
Profundizando más, el tribunal exige además de la claridad, información y transparencia, el conocimiento por parte del cliente de los riesgos y perjuicios, con la posibilidad por parte del cliente de prever los resultados económicos de la operación. Será también obligación del banco de la entrega de toda la documentación precontractual, con la debida acreditación de que el cliente acepta toda la información entregada por la entidad como suficiente.
¿Cómo demostrar el engaño de la multidivisa? El banco debió informar de forma clara y comprensible de las consecuencias económicas de tener una hipoteca en una divisa extranjera. Si el cliente no era un profesional financiero y el banco ocultó información sobre los riesgos de estos préstamos, se recupera el dinero. El resultado es la anulación de la cláusula multidivisa, se mantiene el préstamo pero se convierte a euros,se recupera lo que se ha pagado de más y se reduce la deuda pendiente con el banco.
El caso es que muchísimas personas se dieron cuenta tarde, tras perder dinero, de lo que realmente le habían colado y que no encajaba para nada con su perfil inversor. De ahí que surgieran miles y miles de reclamaciones judiciales al respecto contra los bancos y gracias a ello y al TC tenemos una jugosa jurisprudencia al respecto.
Se puede afirmar que una hipoteca multidivisa es nula si:
- Se vendió engañosamente.
- Si el cliente no tenía el perfil cualificado que le permitiría conocer con claridad los riesgos que estaban asumiendo.
Así pues, cualquier persona puede reclamar y no existen plazos de prescripción y se puede reclamar incluso hipotecas multidivisa que ya hayan sido amortizadas.
El requisito para reclamar hipoteca es que el cliente no conociera bien el producto. Además, es el banco quien debe demostrar que cumplió con sus obligaciones de transparencia, de modo que es relativamente sencillo ganar un juicio por hipoteca multidivisa si se tiene a un abogado competente.
Al ganar la reclamación, el capital y los intereses deberán volver a calcularse, fijándose en euros y referenciándose al Euribor. El nuevo cálculo minorará el importe pendiente de amortizar en lo que se haya abonado de más en virtud de la cláusula de divisa. En caso de resultar un saldo a favor del cliente, éste deberá ser devuelto por el banco. Y claro, si se reclama una hipoteca multidivisa que ya ha sido amortizado, el prestatario puede recuperar todo lo que ha pagado de más por culpa de esta cláusula.
Sin embargo, a pesar de que la Justicia se ha puesto de manera generalizada del lado del consumidor y de las múltiples sentencias en contra de la banca, ganar en los tribunales a una entidad financiera no suele ser el final del conflicto con el banco. Y es que tener una sentencia a favor no significa necesariamente que el banco pague o devuelva todo lo cobrado de más. Sino que, tal y como explican los expertos, suele ser habitual tener que pedir al juez que se ejecute el fallo. Y, una vez ejecutado, reclamar que la cuantía restituida al cliente sea la correcta, lo que, según esos mismos expertos, no suele suceder en las multidivisa.
En verdad hay de todo, hay bancos que devuelven lo estipulado en la sentencia judicial, otros bancos no cumplen y hay que pedir la ejecución de la sentencia y potros cumplen una parte y no incluyen comisiones o intereses legales, y muchas veces en vez de devolver lo pagado de más lo amortizan en el capital.
Bien, ya sólo nos queda ver cómo reclamar por una hipoteca multidivisa paso a paso.
Cómo reclamar por una hipoteca multidivisa paso a paso
La reclamación se puede interponer por dos vías:
– Ante el banco: podemos negociar con la entidad, negociación con el banco (burofax) encaminada a conseguir la eliminación de la hipoteca multidivisa y en su caso las cantidades indebidamente abonadas. Esta vía no suele tener mucho éxito en general, en cuyo caso tendríamos que acudir a los tribunales.
– Ante el juzgado: es un procedimiento más largo y podemos tardar meses en recibir una sentencia, pero no dependeremos de la voluntad del banco. La denuncia puede tramitarse a través de un abogado o de una asociación de consumidores.
La duración del procedimiento de nulidad de una hipoteca multidivisa es de una media de entre 8 -14 meses (dependerá de la carga de trabajo de cada juzgado).
Se necesita una serie de documentos para reclamar:
1. Escritura del préstamo hipotecario de multidivisa.
2. Recibos de los pagos de la hipoteca.
3. Cuadro de amortizaciones.
4. Documentación y comunicación con el servicio de atención al cliente de la entidad bancaria.
5. Respuesta del banco a la reclamación presentada por el afectado.
La carga de la prueba de la información corresponde al banco y es él quien ha de demostrar con documentos firmados por el cliente la información dada al cliente antes de la firma.
Las hipotecas multidivisa hoy en día
la ley hipotecaria actualizada establece varias medidas de protección:
1) Antes de contratar el préstamo, el banco tiene que indicar en la información precontractual cuánto se encarecería la hipoteca en caso de que el tipo de cambio entre su divisa y el euro subiera un 20%.
2) Una vez firmada la escritura, la entidad tiene que informar periódicamente sobre los incrementos de la deuda que provoquen las subidas de valor de la divisa extranjera.
3) Además, durante la vida de la hipoteca multidivisa, en cliente tiene derecho a convertirla a euros cuando quiera.
Estas medidas no son retroactivas, por lo tanto, solo se pueden beneficiar aquellos que firmen hipotecas multidivisa después del 16 de junio de 2019, fecha de la entrada en vigor de la vigente ley.
Pues ya sabe cómo reclamar por una hipoteca multidivisa paso a paso. Si usted está entre los afectados y no lo ha hecho hasta ahora, le animo a ello y le deseo mucha suerte.