Todo lo que hay que saber sobre la hipoteca inversa

Vamos a ver todo lo que hay que saber sobre la hipoteca inversa, gastos, fiscalidad, requisitos, ventajas, cancelación, herencia.

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Qué es una hipoteca inversa

Una hipoteca inversa es un producto financiero que convierte el valor de una casa en una renta mensual vitalicia y de esta manera permite al titular de una vivienda obtener un rédito y liquidez, conservando la propiedad de su vivienda.

Dicho en otras palabras, si se cumplen los requisitos que veremos a continuación, consiste en que el banco da una renta mensual al propietario de la vivienda a cambio de que éste otorgue dicha vivienda como garantía para la entidad bancaria. Por tanto, con la hipoteca inversa nunca se pierde la propiedad de la vivienda, es más, se puede seguir viviendo en ella, alquilarla (siempre que no se trate de un alquiler vitalicio ni de renta mínima). El goce, uso, disfrute y titularidad queda intacto, no varía de cara al propietario. Lo que no se puede hacer es venderla.

A cambio, el banco abona cada mes una renta cuya cuantía económica se conoce de antemano. Cuando el propietario fallece, su cónyuge será quien siga recibiendo la renta vitalicia (aunque no sea propietario). Tras fallecer el dueño de la vivienda y su cónyuge, serán los herederos los que han de decidir entre:

  • Quedarse la vivienda heredada a cambio de abonar al banco lo que resta de la deuda (lo veremos después).
  • Renunciar a la vivienda heredera y no tener que pagar nada al banco.

Como puede imaginar, se trata de un producto muy interesante para los bancos, ya que no existe el riesgo de impago, morosidad, desahucios, elementos que pueden aparecer en cualquier hipoteca clásica.

Características de la hipoteca inversa

– Permite al titular de una vivienda obtener un pago periódico de por vida (luego a su cónyuge) y de ésta manera tener un buen complemento para su jubilación.

– El propietario de la vivienda nunca pierde la titularidad sobre la misma.

– El titular puede seguir viviendo en su casa, él solo o con su familia o con quien quiera. O bien dejarla vacía.

– Se puede arrendar la vivienda, salvo en el caso de alquileres vitalicios o los de renta mínima. De esta manera puede obtener, además de la renta vitalicia del banco, un pago en concepto de alquiler a la persona que se lo haya arrendado.

– La cuantía de la renta vitalicia a recibir dependerá de la edad del dueño de la casa, así como del valor del propio inmueble y se conoce de antemano. Según avanza la edad del titular aumentará la renta mensual que percibirá. Decir que las mujeres cobran menos que los hombres por el tema de la esperanza de vida. Por último, el precio de la vivienda, cuanto mayor sea el valor del inmueble, más dinero a percibir.

– La deuda se devuelve al banco cuando ha fallecido el dueño de la vivienda y su cónyuge y los herederos deciden quedarse con la casa (nadie les obliga a ello, si renuncian a la casa no tienen que devolver nada al banco). Pero en caso de querer heredar la vivienda, los herederos disponen de 12 meses para hacerlo. Lo positivo es que la deuda sea bastante menor al valor de la vivienda.

– Dicha deuda se puede cancelar anticipadamente (es decir, cuando aun está vivo el dueño del inmueble o su cónyuge) devolviendo al banco la deuda acumulada hasta el día de la cancelación.

Qué gastos tiene una hipoteca inversa

A favor tiene que está exenta del exención del IAJD que es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, un gravamen que se aplica en documentos notariales, administrativos o mercantiles.

Otra ventaja es que las tasas de notaría y de los registros son bastantes más bajas que las de una hipoteca clásica y van incluidos en el préstamo.

Lo que sí hay que abonar es a la entidad bancaria la comisión de apertura y la tasación de la vivienda.

Cómo devuelven los herederos el dinero de la hipoteca inversa

Partimos de la base que tras fallecer el titular del inmueble y su cónyuge, los herederos deciden sobre el inmueble. Si lo rechazan no tienen que devolver ningún dinero al banco, pero si deciden aceptar quedarse con la vivienda han de devolver al banco el dinero prestado.

Para ello disponen de 12 meses para hacerlo a contar desde el fallecimiento. Pero en este periodo tienen varios elecciones:

  • Vender el inmueble, pagar la deuda al banco y quedarse con el montante restante.
  • Contratar una nueva hipoteca (en este caso una hipoteca de la de toda la vida) y así se cancela la hipoteca inversa que pesa sobre la vivienda. De esta forma conservan la vivienda.
  • Devolver de sus bolsillos la deuda al banco y se quedan el inmueble.

Requisitos para tener una hipoteca inversa

Una cosa es que las hipotecas inversas sean una gran operación para los bancos y otra muy diferente es que las «regalen a cualquiera». Exigen una serie de requisitos que son los siguientes:

  • El propietario de la vivienda y su cónyuge han de ser mayores de 65 años. Algunas entidades exigen mínimo 70 años.
  • Ambos han de vivir en España.
  • La vivienda ha de estar libre de cargas.
  • Dicha vivienda ha de ser lo que se denomina primera vivienda o vivienda habitual.
  • El inmueble ha de estar situado en una población urbana.
  • El valor o tasación de la casa ha de ser superior a los 150.000 euros.

Algunas entidades exigen otros requisitos adicionales, como por ejemplo que tengan heredero

Qué fiscalidad tiene la hipoteca inversa

Las rentas vitalicias que se reciben no tienen el carácter de renta, de manera que no tributan fiscalmente. La renta obtenida a través de una hipoteca inversa es neutral en el IRPF, así que ni sumará a la base imponible de los ingresos del año ni deducirá ninguna cantidad.

Pero si la hipoteca inversa lleva incorporado la suscripción de un seguro de rentas, las mensualidades que se reciban sí están sujetas a tributar fiscalmente.

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