Vamos a ver todo lo que hay que saber sobre la hipoteca inversa, gastos, fiscalidad, requisitos, ventajas, cancelación, herencia.
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Qué es una hipoteca inversa
Una hipoteca inversa es un producto financiero que convierte el valor de una casa en una renta mensual vitalicia y de esta manera permite al titular de una vivienda obtener un rédito y liquidez, conservando la propiedad de su vivienda.
Dicho en otras palabras, si se cumplen los requisitos que veremos a continuación, consiste en que el banco da una renta mensual al propietario de la vivienda a cambio de que éste otorgue dicha vivienda como garantía para la entidad bancaria. Por tanto, con la hipoteca inversa nunca se pierde la propiedad de la vivienda, es más, se puede seguir viviendo en ella, alquilarla (siempre que no se trate de un alquiler vitalicio ni de renta mínima). El goce, uso, disfrute y titularidad queda intacto, no varía de cara al propietario. Lo que no se puede hacer es venderla.
A cambio, el banco abona cada mes una renta cuya cuantía económica se conoce de antemano. Cuando el propietario fallece, su cónyuge será quien siga recibiendo la renta vitalicia (aunque no sea propietario). Tras fallecer el dueño de la vivienda y su cónyuge, serán los herederos los que han de decidir entre:
- Quedarse la vivienda heredada a cambio de abonar al banco lo que resta de la deuda (lo veremos después).
- Renunciar a la vivienda heredera y no tener que pagar nada al banco.
Como puede imaginar, se trata de un producto muy interesante para los bancos, ya que no existe el riesgo de impago, morosidad, desahucios, elementos que pueden aparecer en cualquier hipoteca clásica.
Qué tipos de hipoteca inversa hay
1) Hipoteca inversa vitalicia: se tiene derecho a una renta mensual vitalicia. Esta renta está formada por un crédito hipotecario a interés fijo y un seguro de renta vitalicia que se activa si el cliente sobrevive al plazo máximo del crédito. En este caso la aseguradora pagaría la renta vitalicia hasta el fallecimiento del asegurado.
2) Hipoteca inversa temporal: se recibe una renta durante un periodo de tiempo previamente negociado en el que se recibiría el total del valor de venta de la vivienda. Una vez cubierto el valor de la vivienda no se perdería el uso de la misma pero se dejaría de percibir renta.
3) Hipoteca inversa de disposición única: se recibe una única cantidad de dinero atendiendo al valor de tasación de la vivienda.
Características de la hipoteca inversa
– Permite al titular de una vivienda obtener un pago periódico de por vida (luego a su cónyuge) y de ésta manera tener un buen complemento para su jubilación.
– El propietario de la vivienda nunca pierde la titularidad sobre la misma.
– El titular puede seguir viviendo en su casa, él solo o con su familia o con quien quiera. O bien dejarla vacía.
– Se puede arrendar la vivienda, salvo en el caso de alquileres vitalicios o los de renta mínima. De esta manera puede obtener, además de la renta vitalicia del banco, un pago en concepto de alquiler a la persona que se lo haya arrendado.
– La cuantía de la renta vitalicia a recibir dependerá de la edad del dueño de la casa, así como del valor del propio inmueble y se conoce de antemano. Según avanza la edad del titular aumentará la renta mensual que percibirá. Decir que las mujeres cobran menos que los hombres por el tema de la esperanza de vida. Por último, el precio de la vivienda, cuanto mayor sea el valor del inmueble, más dinero a percibir.
– La deuda se devuelve al banco cuando ha fallecido el dueño de la vivienda y su cónyuge y los herederos deciden quedarse con la casa (nadie les obliga a ello, si renuncian a la casa no tienen que devolver nada al banco). Pero en caso de querer heredar la vivienda, los herederos disponen de 12 meses para hacerlo. Lo positivo es que la deuda sea bastante menor al valor de la vivienda.
– Dicha deuda se puede cancelar anticipadamente (es decir, cuando aun está vivo el dueño del inmueble o su cónyuge) devolviendo al banco la deuda acumulada hasta el día de la cancelación.
Funcionamiento de una hipoteca inversa
El titular de una vivienda de primer uso que no tenga cargas, solicita la hipoteca inversa al banco. Éste procede a la tasación de la vivienda. El banco le abona una renta periódica vitalicia cuya cuantía irá en función de dicha tasación y de la edad del dueño de la vivienda y de cónyuge.
La entidad se encargará de adelantar los gastos a cuenta del préstamo y el único gasto que sí habrá que abonar directamente sería el de tasación de la vivienda.
El propietario de la vivienda no pierde en ningún momento la titularidad sobre la misma y puede seguir viviendo en ella o alquilarla (salvo los alquileres vitalicios o los de renta mínima). De esta manera puede obtener, además de la renta vitalicia del banco, un pago de alquiler y aumentar sus ingresos.
Si decide seguir viviendo en la vivienda, está obligado a seguir pagando los gastos propios del uso como la comunidad, los suministros de la vivienda, la Tasa de Residuos Urbanos. Sin embargo, es la empresa quien ha de pagar el IBI, las derramas extraordinarias, el seguro del continente de la casa y de los gastos derivados de la operación, como la notaría.
Al fallecer el titular de la vivienda, la renta periódica pasará a recibirla su cónyuge aunque no sea titular de la vivienda.
Tras fallecer el cónyuge, los herederos tienen que decidir si se quedan con la vivienda o renuncian a ella. Disponen de 12 meses desde el fallecimiento para decidir qué opción escogen.
Qué gastos tiene una hipoteca inversa
A favor tiene que está exenta del exención del IAJD que es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, un gravamen que se aplica en documentos notariales, administrativos o mercantiles.
Otra ventaja es que las tasas de notaría y de los registros son bastantes más bajas que las de una hipoteca clásica y van incluidos en el préstamo.
Lo que sí hay que abonar es a la entidad bancaria la comisión de apertura y la tasación de la vivienda.
Requisitos para tener una hipoteca inversa
Una cosa es que las hipotecas inversas sean una gran operación para los bancos y otra muy diferente es que las «regalen a cualquiera». Exigen una serie de requisitos que son los siguientes:
- El propietario de la vivienda y su cónyuge han de ser mayores de 65 años. Algunas entidades exigen mínimo 70 años.
- Ambos han de vivir en España.
- La vivienda ha de estar libre de cargas.
- Dicha vivienda ha de ser lo que se denomina primera vivienda o vivienda habitual.
- El inmueble ha de estar situado en una población urbana.
- El valor o tasación de la casa ha de ser superior a los 150.000 euros.
Algunas entidades exigen otros requisitos adicionales, como por ejemplo que tengan heredero.
Diferencias entre nuda propiedad e hipoteca inversa
Aunque prácticamente en todo coinciden, hay una cuestión que las diferencia notablemente.
En el caso de la nuda propiedad, una vez se vende el inmueble y se recibe la cantidad económica mediante un único pago, la propiedad o titularidad de ese inmueble se ha perdido para siempre y jamás se podrá volver a recuperar.
En cambio, en el caso de la hipoteca inversa, la titularidad del inmueble se puede recuperar. Por ejemplo, tras fallecer el beneficiario de la hipoteca inversa, sus herederos tienen la posibilidad de elegir entre renunciar a esa vivienda o bien reclamarla, pero para ello tienen que devolverle al banco lo abonado anteriormente.
Qué fiscalidad tiene la hipoteca inversa
Las rentas vitalicias que se reciben no tienen el carácter de renta, de manera que no tributan fiscalmente. La renta obtenida a través de una hipoteca inversa es neutral en el IRPF, así que ni sumará a la base imponible de los ingresos del año ni deducirá ninguna cantidad.
Pero si la hipoteca inversa lleva incorporado la suscripción de un seguro de rentas, las mensualidades que se reciban sí están sujetas a tributar fiscalmente.